Miasta takie jak Barcelona i Nowy Jork postanowiły zakazać firm zajmujących się wynajmem krótkoterminowym, oskarżanych o podnoszenie kosztów mieszkań i szkodzenie lokalnym mieszkańcom.

21 czerwca burmistrz Barcelony, Jaume Collboni, ogłosił plany zakazania wynajmu krótkoterminowego w mieście od listopada 2028 roku, starając się rozwiązać to, co określa jako największy problem Barcelony – kryzys mieszkaniowy, który wypchnął mieszkańców z rynku z powodu wysokich cen nieruchomości. Działanie to ma na celu przywrócenie do rynku mieszkaniowego 10 tysięcy mieszkań obecnie przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy na Airbnb i podobnych platformach.

Barcelona nie jest jedynym miastem z takim surowym podejściem. Od września 2023 roku wynajem mieszkań na krótki czas w Nowym Jorku jest nielegalny, chyba że właściciel mieszka w mieście i jest obecny podczas wynajmu, co również jest reakcją na kryzys mieszkaniowy.

Berlin zakazał Airbnb i wynajmu krótkoterminowego w 2014 roku, z pewnymi złagodzeniami wprowadzonymi ponownie w 2018 roku. Wiele nadmorskich miast w Kalifornii, takich jak Santa Monica, również zakazuje lub nakłada surowe ograniczenia na wynajem krótkoterminowy.

Airbnb dominuje na rynku wynajmu krótkoterminowego, z ponad 50% wszystkich rezerwacji online. On i inne platformy, takie jak VRBO, Booking.com i Expedia.com, są kwestionowane, co wywołuje debaty na temat tego, kto naprawdę czerpie korzyści z turystyki i jak równoważyć korzyści dla turystów i lokalnych mieszkańców.

Od swojego powstania w 2007 roku Airbnb znacznie zmienił sektor turystyki, oferując elastyczne zakwaterowanie w miastach na całym świecie z obietnicą “mieszkania jak lokalny mieszkaniec”, czego hotele nie są w stanie zaoferować.

W ostatnich latach marka ta spotkała się z odwetem. Oskarża się ją o podnoszenie kosztów mieszkań i szkodzenie lokalnym mieszkańcom, którzy czują się zmuszeni mieszkać obok nieuregulowanych hoteli.

„Wynajem krótkoterminowy daje możliwość zamieszkania w bardziej autentycznym miejscu”, mówi Lucy Perrin, redaktorka podróży i ekspertka hotelowa z brytyjskiej gazety „The Times”. „To mniej bezosobowe doświadczenie, bardziej lokalne i, oczywiście, ceny mogą być lepsze” – wyjaśnia. „Dobrze sprawdzają się dla rodzin, grup i bardziej odważnych podróżników. Osoby szukające bezpieczeństwa, które chcą wiedzieć dokładnie, co dostaną, zazwyczaj wybierają hotele.”

Wydaje się jasne, że wycofanie wynajmu krótkoterminowego z rynku podróży spowoduje wyższe ceny zakwaterowania dla turystów. „Byłabym zaskoczona, gdyby hotele nie skorzystały z tej sytuacji” – mówi Perrin.

Dla Caitlin Ramsdale z platformy podróżniczej dla rodzin Kid & Coe, to rodziny będą najbardziej poszkodowane.

„Jest wiele grup, dla których jedyną opcją są hotele, co po prostu nie działa” – mówi. „Chociaż sektor hotelowy poczynił duże wysiłki, aby przyjmować rodziny, konfiguracja i ceny pokoi nie są odpowiednie dla większości rodzin planujących krótkie podróże, szczególnie tych z dwójką lub więcej dzieci. Trzeba znaleźć sposób na pogodzenie celów miasta z potrzebami tego segmentu podróżnych. To ogromna strata dla rodziców, którzy chcą pokazać świat swoim dzieciom.”

Pytanie brzmi: czy zakaz lub ograniczenie wynajmu krótkoterminowego rzeczywiście obniża koszty mieszkań lub wpływa na dostępność nieruchomości?

Badanie przeprowadzone przez Harvard Business Review na temat wpływu zakazu w Nowym Jorku, opublikowane na początku tego roku, wykazało, że wynajem krótkoterminowy nie jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na wzrost czynszów w mieście. Badanie również wykazało, że stworzenie regulacji, zamiast zakazów, przyniosłoby lepsze korzyści dla miasta i lokalnych mieszkańców.

Jednym z wyraźnych skutków zakazu był wzrost cen pokoi hotelowych w Nowym Jorku, które osiągnęły rekordową średnią wynoszącą 300 USD (około 1650 zł) za noc.

Ale dlaczego urzędnicy turystyczni i rady miejskie uciekają się do zakazów? Prawdziwy powód może nie leżeć tylko w liczbach, ale również w tym, jak mieszkańcy czują się w odniesieniu do turystyki.

Hiszpania, na przykład, jest epicentrum kryzysu turystyki masowej w Europie. Miejscowi wyrażają silny sprzeciw wobec turystyki, którą postrzegają jako przemysł, który im nie służy. Ten ruch zachodzi w tradycyjnych destynacjach, takich jak Malaga, Majorka, Wyspy Kanaryjskie, a także sama Barcelona.

W miastach pełnych turystów, lokalni mieszkańcy są często wykluczani z rynku mieszkaniowego z powodu wysokich cen. Są zmuszeni mieszkać w samochodach lub codziennie pokonywać długie trasy do pracy.

W tej sytuacji wydaje się niesprawiedliwe widzieć miasta opanowane przez nieruchomości przeznaczone na wynajem sezonowy, które przez większość roku stoją puste i mogłyby służyć lokalnym mieszkańcom.

To nie jest jedyny powód kryzysu mieszkaniowego. Stagnacja płac, szczególnie w sektorze publicznym, oraz ograniczone programy mieszkaniowe również mają wpływ. Jednak z pewnością jest to najbardziej widoczny powód.

W Kolumbii Brytyjskiej, w Kanadzie, lokalny premier David Eby zwięźle przedstawił problem, wprowadzając nowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w prowincji: „Jeśli spekulujesz na nieruchomościach, jeśli kupujesz miejsca na wynajem krótkoterminowy, jeśli kupujesz dom, żeby go pozostawić pustym, wysyłamy tę wiadomość w sposób spójny, publiczny i powtarzalny: nie pozwól, aby rodziny i osoby szukające miejsca do zamieszkania konkurowały z twoimi dolarami inwestycyjnymi.”

Skuteczne czy nie, zakazy wysyłają sygnał do mieszkańców: politycy słuchają ich obaw i będą ich priorytetem w stosunku do turystów. Jednak istnieje alternatywa dla całkowitego zakazu.

Wiele miejsc, takich jak Berlin, ogranicza właścicieli do maksymalnego okresu wynajmu 90 dni w roku. To ograniczenie pozwala tymczasowym gospodarzom nadal zarabiać dodatkowe pieniądze, ale zapobiega sytuacji, w której profesjonaliści kupują nieruchomości, aby przekształcić je w miejsca do wynajmu krótkoterminowego na pełny etat.

Dla turystów wiadomości wydają się być głównie negatywne. Kiedy mowa o ograniczeniach wynajmu krótkoterminowego, hotele i platformy takie jak Airbnb wydają się być największymi wygranymi. Przy popycie przewyższającym podaż, mogą żądać wyższych cen, nie mając dużej konkurencji.

Ale Perrin zauważa korzyści z tego dla doświadczeń turystów. „Myślę, że zakaz wynajmu krótkoterminowego sprawi, że podróże do miast takich jak Barcelona będą bardziej autentyczne” – mówi. „Kiedy mieszkańcy są usuwani z centrum miasta, może brakować witalności i kultury. To zapewni lepsze doświadczenie.”

„Turyści będą musieli być bardziej kreatywni w wyborze miejsc noclegowych i może będą kierowani do miast, gdzie mogą mieszkać w różnych miejscach. W dłuższej perspektywie, uważam, że zakaz zapewni bogatsze doświadczenie dla turystów i mniej animozji ze strony lokalnych mieszkańców, co ostatecznie jest dobre” – podsumowuje Lucy Perrin.