Miasta z Zachodniego Wybrzeża USA i Hawajów zdominowały listę 10 najbardziej niedostępnych miejscowości, według corocznego raportu Demographic International Housing Affordability.

W ciągu ostatnich dwudziestu lat każdy, kto śledzi rynek nieruchomości, wie, że kupno domu stało się znacznie trudniejsze w wielu krajach, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych. Nowy raport podsumowuje odczucia wielu potencjalnych kupujących, tworząc kategorię, która określa pewne duże miasta jako “niemożliwe do zamieszkania”.

Badanie porównało średni dochód gospodarstw domowych ze średnimi cenami domów w różnych miastach na świecie. Wnioski były alarmujące: poszukiwanie domów z przestrzenią na zewnątrz, napędzane pandemią, w połączeniu z polityką zagospodarowania przestrzennego ograniczającą ekspansję miejską oraz wzrostem obecności inwestorów na rynku nieruchomości, spowodowało gwałtowny wzrost cen domów.

Wśród czynników przyczyniających się do tej niedostępności wyróżnia się rosnące zapotrzebowanie na mieszkania o większej przestrzeni, ponieważ wiele osób zaczęło pracować zdalnie i bardziej cenić jakość życia w domu. Ponadto ograniczenia urbanistyczne uniemożliwiające ekspansję miast zwiększyły presję na rynek nieruchomości, ograniczając podaż i podnosząc ceny.

Spekulacje nieruchomościowe oraz inwestycje dużych funduszy w nieruchomości mieszkaniowe również znacząco przyczyniły się do tej sytuacji. Inwestorzy ci kupują duże ilości nieruchomości, często wycofując je z tradycyjnego rynku sprzedaży i przeznaczając je na wynajem, co jeszcze bardziej ogranicza dostępną podaż dla kupujących.

W obliczu tej sytuacji, oczekiwania wielu potencjalnych nabywców domów zostały zawiedzione, co sprawia, że marzenie o posiadaniu własnego domu staje się prawie nieosiągalnym wyzwaniem w niektórych z najbardziej pożądanych i dynamicznych miast Stanów Zjednoczonych oraz świata.

Być może nie jest to zaskoczeniem, że najdroższe miasta w USA, w których można kupić dom, znajdują się w Kalifornii. San José, Los Angeles, San Francisco i San Diego zajmują czołowe miejsca w pierwszej dziesiątce. Ponadto stolica Hawajów, Honolulu, jest wymieniona na szóstym miejscu spośród 94 głównych rynków objętych badaniem w ośmiu krajach.

Australia jest jedynym krajem poza USA, który dominuje na liście. Sydney przewodzi w rankingu australijskim, a za nim znajduje się Melbourne w stanie Wiktoria oraz Adelaide na południu kraju. Miasta te borykają się z podobnymi wyzwaniami jak te w USA, z gwałtownie rosnącymi cenami nieruchomości i coraz większymi trudnościami dla mieszkańców w nabyciu mieszkań.

Na szczycie globalnej tabeli znajduje się Hongkong, azjatyckie centrum finansowe znane z małych mieszkań i bardzo wysokich czynszów. Hongkong wyróżnia się nie tylko wysokimi cenami, ale także jest jedynym chińskim miastem uwzględnionym w raporcie, co podkreśla wyjątkowość i powagę sytuacji mieszkaniowej w tym regionie.

Wnioski z raportu podkreślają globalne wyzwanie: niedostępność mieszkań w niektórych z najbardziej pożądanych miast świata, odzwierciedlając trendy, które znacząco wpływają na jakość życia i możliwości posiadania nieruchomości przez mieszkańców tych obszarów.

Hongkong, stała obecność na listach najdroższych miast, ma najniższy wskaźnik nabywania mieszkań spośród wszystkich badanych miast, wynoszący zaledwie 51%. Dla kontrastu, Singapur, jego azjatycki rywal, osiąga wskaźnik 89%, dzięki długoletniemu zaangażowaniu rządu w mieszkalnictwo publiczne.

Chociaż Hongkong jest najmniej dostępnym miastem na świecie, istnieje pewna ulga dla potencjalnych kupujących: nie jest już tak niedostępny jak wcześniej. Ceny domów spadły podczas pandemii w 2020 roku, kiedy rząd zamknął granice miasta i wprowadził politykę zerowego Covidu. Te środki, w połączeniu z nowymi przepisami dotyczącymi bezpieczeństwa narodowego, miały efekt hamujący na miasto, przyczyniając się do spadku cen nieruchomości.

Co więcej, sytuacja w Hongkongu pokazuje, jak polityki rządowe i globalne wydarzenia mogą znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości. Spadek cen podczas pandemii daje wgląd w zmienność rynku i potencjalne możliwości, które mogą pojawić się w chwilach kryzysu, choć te możliwości są często tymczasowe i nieprzewidywalne.

Oprócz wymienionych już czynników, raport przypisuje wzrost cen nieruchomości politykom zagospodarowania przestrzennego, w tym tzw. „ograniczeniom miejskim”, które mają na celu zapobieganie ekspansji miast.

„Klasa średnia jest w oblężeniu głównie z powodu rosnących kosztów gruntów. W miarę jak grunty zostały racjonowane w ramach próby powstrzymania ekspansji miejskiej, nadmierne zapotrzebowanie w stosunku do podaży doprowadziło do wzrostu cen” – stwierdza raport.

Ceny wzrosły jeszcze bardziej, gdy inwestorzy wkroczyli na rynek, aby osiągnąć zysk. Ten napływ inwestycji zwiększył konkurencję o nieruchomości, podnosząc ceny do poziomów niedostępnych dla wielu kupujących.

Jednym z możliwych rozwiązań, sugerowanych przez autora raportu, jest przyjrzenie się Nowej Zelandii. W artykule opiniotwórczym dla Financial Post w Kanadzie, Wendell Cox, starszy członek Frontier Centre for Public Policy, argumentował, że Kanada powinna pójść za przykładem Nowej Zelandii i udostępnić więcej gruntów pod natychmiastowy rozwój. Zaznacza, że bardziej elastyczna polityka zagospodarowania przestrzennego może pomóc zrównoważyć podaż i popyt, obniżając ceny.

Miasta kanadyjskie, takie jak Vancouver i Toronto, również znajdują się na liście miast „niemożliwych do zamieszkania”. Oba miasta borykają się z podobnymi wyzwaniami jak miasta amerykańskie i australijskie, z gwałtownie rosnącymi cenami nieruchomości i coraz mniejszą dostępnością mieszkań. Wprowadzenie polityk zwiększających dostępność gruntów pod zabudowę może być kluczowym krokiem w rozwiązaniu kryzysu dostępności mieszkań.

Przyjmując praktyki umożliwiające bardziej rozbudowaną i mniej restrykcyjną urbanizację, kraje i miasta mogą złagodzić skutki rosnących cen nieruchomości. Doświadczenia Nowej Zelandii sugerują, że proaktywne polityki w tym zakresie mogą mieć pozytywny wpływ na dostępność mieszkań, oferując model do naśladowania dla innych krajów borykających się z podobnymi problemami.

Dla tych, którzy nie mogą czekać na zmianę polityki lub spadek popytu, raport identyfikuje również najbardziej dostępne miasta spośród 94 badanych na całym świecie. Wśród tych miast są Pittsburgh, Rochester i St. Louis w USA; Edmonton i Calgary w Kanadzie; Blackpool, Lancashire i Glasgow w Wielkiej Brytanii; oraz Perth i Brisbane w Australii.

Raport został opracowany przez badaczy z Centrum Demografii i Polityki Uniwersytetu Chapman w Kalifornii oraz Frontier Center for Public Policy, niezależną grupę refleksyjną zajmującą się polityką publiczną w Kanadzie.